司法書士ふたば事務所のコラム

１月６日に、新年一発目の北千住交流会を開催し、総勢１９名の方にお集まりいただきました。

第１１回目となるこの会ですが、毎回の参加者の出席回数の割合は

初参加が２割

２、３回目が２割

４、５回目が２割

それ以上参加している方が４割くらいでしょうか。

リピートの方が多い会かと思いますが、基本は飲み会なので、初参加の方も毎回３～５名来られる（今回は４名）ので初めての方も気軽には来られると思います。

基本、お酒も入りますし、話もしやすいはず。

ちなみに、女性の割合は、多くて２割くらい若干男くさい会となっております。

ですので、逆に女性の参加は、大歓迎ですし、仕事に結びつくかもしれません。

北千住が開催地ですので、その周辺の先生はもちろん多いのですが

北千住が通り道の方、また、参加した先生方の紹介でいらした方も多く

特に地域は関係なくなっております。

今回は、他支部、他の士業の先生方の会の状況のお話が多かったでしょうか

二次会にも６名集まり、１２時近くまで今回も楽しく飲めました

なお、１／１０に、この交流会でお預かりした義援金を納めて参りました。

昨年の東日本大震災から、北千住交流会は３回開催したわけですが

一人１０００円ほど多めにもらい、その分を義援金としてきました。

今回は、二次会での余りも含め、２０８１０円をお送りしてきました

まだ３回目ですが、これで北千住交流会から６万円近くの義援金を送ることができました。

会費５０００円のうちの１０００円をお送りしている訳ですが

このようなことに理解いただける参加者

また、いつも安く、おいしい料理を出していただいて、かつ、３時間飲み放題という

破格の取り扱いをしている「日本橋亭　北千住店 」さんには

本当に感謝しております。

次回は３月中旬以降を考えております

２月中には日程が決まると思いますので、ご参加希望の方は、メール、コメント等で宜しくお願いします。

第１１回北千住交流会開催と義援金納付の続きを読む ≫

投稿者: 司法書士ふたば事務所 日時:2012年1月11日 11:17 | コメント (0) | トラックバック (0)

７／１６（土）１４：００から港勤労福祉会館にて

私が講師としてセミナーを開催することになりました

題して

「一般賃貸住宅（主に敷金、原状回復費用）のトラブルの知識、予防について」

主催は、ＮＰＯ法人日本住宅検査協会、一般社団法人日本敷金診断士協会です

前回は、オフィスの原状回復に関するセミナーでしたが

賃貸住宅の部分をもう一度おさらい、詳しく聞きたいとのご要望がありまして

今回は、一般賃貸住宅に関する内容となっております

一般のお客様の参加費は、５０００円（レジュメ、テキスト込）

なお、敷金診断士の方は無料となっております

セミナー概要、詳細は以下の通り

東京都の、「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」を参考にして、一般民間賃貸住宅のトラブル（主に敷金、原状回復費用の特約に関する紛争）の予防として、入居中・退去時の修繕における借主・貸主負担等の考え方、注意点及びその周辺の問題点を、法律、判例も交え、分かりやすく説明いたします。
講義内容・ガイドラインの考え方は、東京都だけでなく全国の賃貸住宅に適用が可能です。
また、借主だけでなく、大家にも知っておくべき・知っていただきたい内容になっております。

http://www.nichijuken.org/seminor/index.html

ご興味のある方は、上記アドレスより、お申込みください。

皆さんのご参加、心よりお待ちしております！

７／１６「賃貸住宅トラブルの知識、予防」セミナー開催ですの続きを読む ≫

投稿者: 司法書士ふたば事務所 日時:2011年6月28日 23:30 | コメント (0) | トラックバック (0)

前回、遺言書が、もしかしたら旦那様の本当の意図とは違うものかもしれないというお話でした。

前回の通り、遺言書は、ちょっとした書き方の違いで、自分の意図するものと違うものができあがってしまう可能性があるのです
今回の場合も、もしかしたら、奥様にすべての遺産を相続させたかったのかもしれません。

一般の方だと、

「私のめぼしい財産って言ったら、頑張ってローン払って買った、この家と土地しかない」
と考えられて、自宅の部分を書いておけばいいんでしょ？と思う方もいらっしゃると思います。
これだと、先に書いたとおり、自宅部分だけが相続対象になってしまいます。

それでは、全部あげたい場合はどうしたら良いか？
簡単です。
「私の遺産は、すべて妻Ａ子に相続させる」
と書けば済むのです。

先の例で言えば、自宅部分を書いた次に、
「その他一切の遺産は、妻Ａ子に相続させる」
と書いてあれば、私道部分も晴れて一人で相続することができたのです。

本当に簡単な話で、知っていれば（もしくは専門家に相談すれば）解決できた話です。

遺言書をお持ちいただいて資産を調べたところ、前回書いたような事情があり、ちょっぴり残念でしたが、ただ、遺言を書くという行為自体は、素晴らしいことだと思います。
今回の場合でも、少なくとも、自宅部分の登記への労力は格段に減ってはおりますので。

ちなみに、一番簡単な遺言の例は、先ほどの、
「私の遺産は、すべて○○に相続させる」
という形。
ためしに、自筆で上記の通り書いて、今日の日付と名前を書いて、三文判でいいので、ハンコを押してみてください。

自筆証書遺言のできあがりです！

注）本当に効力が発生してしまう恐れがあるので、意図してない遺言の場合は破棄してください！
こんな簡単な遺言でも、妻にすべて相続させたいだけであれば、済んでしまうのです。

このような書き方は、自筆証書遺言という方式なのですが、やはり公正証書遺言の方が確実であり、後の苦労がないので、自筆証書遺言ははあまりお勧めはしていないのですが・・・

と書くと、やっぱりその違い、メリット・デメリット等も触れておかなければなりませんね。

と言う訳で、次回は自筆証書遺言と公正証書遺言の違いについてお書きしたいと思います。

遺言書の効力　その３の続きを読む ≫

投稿者: 司法書士ふたば事務所 日時:2011年4月19日 20:24 | コメント (0) | トラックバック (0)

前回のお話の続きで
旦那様の優しさで作成していたであろう、この遺言書ですが、ちょっとした落とし穴があるということでした。
その辺を、事例を交えて説明します。

旦那様の遺言書は、以下のように書かれていました。

私の所有する以下の土地、建物は、妻Ａ子に相続させる。
土地　足立区千住四丁目　２６番３
　　　　宅地　　２００．００㎡
建物　足立区千住四丁目２６番地３
　　　　家屋番号　２６番３
　　　　居宅　　平家建　１００．００㎡
平成１１年１月１日　　渡辺何某　　印

要するに、自宅の部分を妻に相続させようとお書きしていたんですね。
このような遺言書の書き方をする方は、結構多いです。

こういう遺言書を見て、皆様はどう思うでしょうか？
特に問題なさそうな遺言書ですので、素直に、「ああ、自宅を妻にあげたかったんだな」
と思う方もいらっしゃると思います

しかし、司法書士の私としては、
「あれっ・・・自宅部分しか書いてない！？」と思うのです。

故意にそういう遺言書を書いたかどうかは別として、現金や、貯金や、他の不動産があったらそれはどうするんだろう？
と考えてしまうのです。

もちろん、前回書いたように、この遺言書のおかげで、自宅部分の奥様への名義変更は、他の相続人に関与なしに、奥様だけでできるため、スムーズに登記の申請ができます。

しかしながら、この旦那様は、自宅部分の土地建物だけでなく
他の3㎡位の小さな私道部分もお持ちだったのです。
私道部分は遺言書のどこにも書いてありません。

ということは、その私道部分は相続人の共有財産とみなされてしまいます・・・
意図的に隣接している私道部分を抜かすとは考えられないので、おそらく、旦那様は、その私道部分があることがわかっていれば、遺言書に書いていたはずです。
失念していたのだと考えられますね。
（自分の持っている不動産は、自宅の土地建物のみだと思っていても、調べてみるとこのような私道部分をお持ちの方は、意外に多いのです）

結局、この私道部分（正確には、預貯金含む他の財産も）のために、旦那様の兄弟姉妹の方々（相続人全員）と、遺産分割協議を行わなければならないのです

なんか、残念ですね。

そういうことも含めると、この遺言書、旦那様の本当の意図とは違うような気がしませんか？
本当は奥様に全部あげたかったということも考えられますよね。

それでは、どうしたら、どう書いたら良かったのか？

その辺は、また次回にお書きしたいと思います。

遺言書の効力　その２の続きを読む ≫

投稿者: 司法書士ふたば事務所 日時:2011年3月22日 16:14 | コメント (0) | トラックバック (0)

前回までは、相続放棄、限定承認等のお話をしてきました。
今回からは、相続が起こった時に有効な、遺言書に関してお話をしていきたいと思います。

司法書士は、不動産の名義変更の登記を手掛けますので、遺言書を見る機会も、携わる機会も非常に多いです。

その遺言書にまつわるお話として、旦那様が亡くなられて、本人（奥様）名義に相続をしてほしいという内容での相談を受けた時のお話をしましょう。

被相続人（亡夫）との間には、お子様がおられませんでしたので、本来なら奥様と、夫の兄弟姉妹（夫の親が生きていればその親）が相続人になります。

ちなみに、お子様がいらっしゃれば、みなさん御存じのとおり、奥様とお子様が相続人ですね。
今回の場合、被相続人である夫は自筆証書遺言をお作りになっていました。

お子様がいない家庭ですと、遺言の効力は非常に強いのです！
なぜかと言うと・・・とその前に、

皆様「遺留分」ってご存知ですか？
「遺留分」とは、平たく言うと、遺言で、相続分のすべてをもらえなくなってしまうのはかわいそうなので、一定の財産はちゃんと相続人にあげるように、と法律で決めてある割合のことです

例えば、夫の遺言書に、「すべて愛人にあげる」と書いてあったら、妻や子供は、怒りますよね。
こういう時、妻や子供は、本来もらえるべき相続分の半分が保証されているのです。
その愛人に、私が本来もらえる半分の相続分をください、と言える権利（遺留分減殺請求権）があるのです。
もちろん、この、遺留分減殺請求権というものは、行使しなくてもいいですし、知ってから一年間放っておくと時効で消えてしまいますが、
実は、この遺留分という権利、被相続人の兄弟姉妹にはないのです

要するに、相続人が妻と亡夫の兄弟姉妹の場合、
夫の遺言書に、「妻に全部あげる」と書いてあれば、その通りになるということなのです。
しかも、遺言書がある場合の相続登記は、ない場合と比べて、相続人の行う手間がかなり少なくなります。

「妻に全部あげる」という遺言だと、遺言書と、旦那様と自分の戸籍、住民票、固定資産評価証明書だけで済み、
司法書士等の専門家を除けば、奥様だけで登記ができてしまうのです。
遺言書がない場合は、他の相続人（親や、兄弟姉妹）との遺産分割協議が必要になり、その方たちの戸籍、印鑑証明書、住民票、実印の押印等が必要になってしまいます。

遺言を書く、書かないは個人の自由ですが、
こういう遺言を残していた旦那様は、後のトラブル防止も見据えていて
「奥様への愛情が深かったのかな」
と感じます

ただ、夫の優しさで作成していたであろう、この自筆証書遺言、
ちょっとした落とし穴があったのですが・・・

その話は、次回にお話したいと思います。

遺言書の効力　その１の続きを読む ≫

投稿者: 司法書士ふたば事務所 日時:2011年1月20日 14:05 | コメント (0) | トラックバック (0)

前回までに相続後三カ月経過後の相続放棄についていろいろ書いてきましたが

本日は、ポイントのまとめ

一つ　相続が起こったら、相続放棄するか、単純承認するか速やかに決めましょう。

限定承認は、特殊な場合を除いて、普通は考えなくていいでしょう。
（限定承認に関しては、第３、４回に詳しく書いてあるので、ご参考ください。）

三か月以内であれば、特に問題なく相続放棄ができるので、速やかに手続きを行ってください。

ただ、三か月がもうすぐ経ちそう、って時は
熟慮期間（三か月の期間）延長の申請もできるのでこの制度も利用しましょう。

これも、申請すれば（ほぼ）認めれますので、まだ調査に時間がかかる等、時間が足りない場合は、有効な制度だと思います。こちらの制度も活用ください。

一つ　相続から三ヶ月が経過しても、それだけで相続放棄ができなくなると諦めないでください。

この辺は、前回までの記事をご参照ください。

三カ月を超えた場合でも、相続放棄できる場合があるので、債権者の口車や、法律をちょっとかじったことのある人（たまに法律家でも杓子定規に無理ですと言う方もいますが・・・）の、中途半端な助言に注意しましょう。

一つ　相続放棄を少しでも考えたら、被相続人の遺産には、一切手をつけないでください。

預貯金（正の財産）を下ろして使ったり、借金・税金・公共料金・医療費・親の住居の家賃（負の財産）の支払い、遺産分割協議書に限らず、何らかの書面にハンコを押すなど、
被相続人に関する行為（被相続人の名前があるもの）は、全て保留しましょう。

以上のようなことをすると、相続放棄が認められなくなる恐れがあります。

また、相続放棄（特に、三カ月ぎ又は、超えてしまっている時は素早く専門家に（私も含め）相談することをお勧めします。相続放棄手続きは、失敗の許されない一度の機会とも言えますので、御自分でやる場合には慎重に手続きを踏んでください。

最後に
相続放棄をすることは、相続人に認められた、立派な権利です！

道義や、仁義などを重んじて、親（被相続人）の借金をわざわざ背負う方もいらっしゃいますが、
相続放棄することに、他人に（例え身内、債権者であっても）何ら文句を言われる筋合いはございません。

相続する、放棄するは、各相続人が自由に決定できるのです

相続放棄をすると決めましたら、安心して手続きを進めてくださればと思います。

相続後３カ月経過後の相続放棄　その３の続きを読む ≫

投稿者: 司法書士ふたば事務所 日時:2010年10月13日 10:37 | コメント (0) | トラックバック (0)

前回、相続後三ヶ月を過ぎても、相続放棄ができるケースがあるとお書きしました。

これは、被相続人に借金があったことを知った（知らされた）のが、相続開始後三ヶ月を過ぎていたようなケースが考えられます。

基本的に、お金を貸している側・・・消費者金融や、銀行、または個人、もしくは闇金なども含まれますが、この、三ヶ月という熟慮期間の法律（条文）を知っているのが当たり前だと思います。

で、わざわざ相続開始後三ヶ月経過後に、被相続人（親）の借金があることを言ってくる場合があるのですね。

条文を持ち出して、相続放棄ができないと思わせることもあるかもしれませんし、勝手にコッチが勘違いをすることもあるでしょう。

ただ、特に普通の生活をしていて、被相続人の借金を、言われるまで知らなかった場合は、相続開始後三ヶ月を超えていても、相続放棄をすることが可能な場合も多いのです。

相続後三ヶ月超えてしまったから、ダメだと思ったりする方は多いでしょうけど、それが貸し手側の思惑なので、それに惑わされないように！

この場合、被相続人の借金を知った時(知らされた時）から三ヶ月以内に相続放棄の手続きをしましょう！！

ここ、重要です！この場合でも、三ヶ月の期間があるので、要注意です。

それでは、相続開始後三か月経過後に、親（被相続人）に借金があることがわかったらどうするか？

一番重要なのは、親の財産に手をつけないこと！

一番怖いのは、相続放棄ができない状態→相続の単純承認にみなされることです

単純承認とは、要するに親の財産を、正も負もひっくるめて相続すること、要するに、普通の相続のことです。

単純承認にみなされる行為として、民法９２１条に「法定単純承認」という条文がありますが、平たく言うと、「相続が開始したことを知った後に、親の財産を消費してしまうと単純承認にみなす」ということです。

またもや、「知った後」というキーワードがありますが、借金の存在を「知った後」は、親の財産を消費するのはしてはいけない！ということですね。

要するに、
金融機関、消費者金融等から、ちょっと相続のために、書類にハンコ押してとか言われても
絶対に押さないように！！

他の相続人から、遺産分割協議書にサインして、と言われても
絶対しないように！（もちろん押印もしないでください）

亡くなった方の税金や、医療費残金や、残りのローン、公共料金など、相続人なので、一応代わりに払ってくださいと言われても（通知が来ても）
絶対払わないように！

とにかく被相続人に関するものには、相続放棄を考えた以上、一切手をつけるな！何もするな！ってことです。

上記のようなことをすると、他の大きな借金とは別（関係ないもの）でも、その借金含めてすべて相続させられてしまう可能性が高いです！

これは、三か月経過していても、していなくて同じでので、ご注意ください。
（次回に続きます）

相続後３カ月経過後の相続放棄　その２の続きを読む ≫

投稿者: 司法書士ふたば事務所 日時:2010年5月30日 23:06 | コメント (0) | トラックバック (0)

なかなか更新頻度が上がらずすみません・・・

今回は、当事務所で問い合わせが多くなってきている

「相続放棄のメリット・デメリット 」の中で触れました

相続後、三か月を過ぎた時の相続放棄のお話

今の不景気な世の中では、親（被相続人）の相続（遺産）を、すべて放棄したい

という問い合わせも多くなってきているんですね

相続財産（遺産）は、いつもプラスとは限りませんし

ただ、問題なのは、３カ月という熟慮期間の解釈

これは、民法９１５条で言っている、

「相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。」

のこと。

この三箇月という期間があるから、経過後はもう相続放棄ができない、と思っている方も多いのですが

それは間違いです！

相続後、三箇月を過ぎた場合でも、相続放棄ができる場合が実際多いのです！！

ですので、３か月を過ぎていても相続放棄を諦めないでください！

３か月経過後でも大丈夫ってのはなぜか？

上の条文の「相続の開始があったことを知った時から」

がポイントです。

その知った時とは、もちろん、外国に住んでいた、音信不通だった、知る機会がなかった

という、相続が起こったことを知らなかったという

文字通りの意味ももちろんですが

判例上「借金があったことを知った時から」と言う風にもとらえられているのです

参考

最高裁昭和５９年４月２７日判決
　相続人が相続開始の原因たる事実及びこれにより自己が法律上相続人となった事実を知ったときから３ヶ月以内に限定承認又は相続放棄をしなかったのが、被相続人に相続財産が全く存在しないと信じたためであり、かつ、被相続人と相続人の生活歴、被相続人と相続人との間の交際状態その他諸般の状況から見て、当該相続人に対し相続財産の有無の調査を期待することが著しく困難な事情があって、このように信ずるについて相当な理由がある場合には、民法９１５条１項所定の期間は、相続人が相続財産の全部若しくは一部の存在を認識した時又は通常これを認識しうべかりし時から起算する

広島高裁昭和６３年１０月２８日決定
　被相続人の死亡の事実及び自己が法律上相続人になった事実を知ったときから３ヶ月の熟慮期間経過後にされた相続放棄申述受理申立てを却下した審判に対する即時抗告審において、申述人らは被相続人と別居後その死亡に至るまで被相続人との間に全く交渉がなかったこと及び被相続人の資産や負債については全く知らされていなかったことなどによれば、申述人らが、被相続人の死亡の事実及びこれにより自己が相続人となつたことを知った後、債権者からの通知により債務の存在を知るまでの間、これを認識することが著しく困難であって、相続財産が全く存在しないと信ずるについて相当な理由があると認められるとして、原審判を取り消し、申述を受理させるため事件を原審に差し戻した

ですので、相続後３ヶ月後に、被相続人の借金のことを知ったような場合には

ただ被相続人が亡くなってから３ヶ月が過ぎているからといって

相続放棄ができないと思わないでください

当事務所で扱った、１年以上前の相続放棄も多数許可されていますし

実際、半年後、１年後に、被相続人に借金があったことの通知をしてくる金融機関、業者は

結構あるのです

その時の注意点とかは、また次回にしますね

相続後３カ月経過後の相続放棄　その１の続きを読む ≫

投稿者: 司法書士ふたば事務所 日時:2010年3月 4日 10:20 | コメント (0) | トラックバック (0)

期間が空いてしまいました・・・すみません

被相続人に関する書面は、前回までで大体書きましたので

今日は相続人のもの

三点セットで覚えてください

①戸籍（抄本で可）

②印鑑証明書

③住民票

役所で大体この辺なので、覚えやすいと思います

まず、①の戸籍ですが現在戸籍だけで大丈夫です

（代襲相続とか特別な場合を除き）

結婚して離婚して親の戸籍に戻ってきたりした場合でもです

相続人の戸籍は、相続人であることを証明するために添付いたします

ですので、自分の戸籍には親の名前が載っているので、親子間の相続関係はわかるんですね

有効期限はないのですが被相続人が亡くなった後のものをお持ちください

次に、②の印鑑証明書は、遺産分割協議書に押印した印鑑が実印だということを証明するために必要になります

認印だと、誰でも作れてしまいますから

これも、実は法律的な有効期限はありません

感覚的には３か月とかだと思いますが

（売買とか、贈与とかだとそうなりますが、遺産分割協議書につけるものは例外なのです）

ただ、あんまり古いのは本人確認の関係もあるので、やめてほしいですね

③の住民票は、不動産登記法上

「所有権者として名前が載る人は、住所を証する書面をつけなさい」となっているのです

ですので、これは不動産を相続される方のみで結構です

できれば、本籍地の省略をしていないものをご用意ください

相続関係は戸籍でわかりますが、戸籍には住所は載っていません

住民票に本籍地が載っていないと

同姓同名の人かもしれない、ということになるからですね

（本籍と住所がまるまる一緒ってことはあまりないのです）

以上、ここまで長かったですが、相続関係の書類についてお話ししました

ただ、これはオーソドックスな相続の場合ですので

特殊な場合は書面が増えたりします

逆に、遺言がある場合には書類が減ったりしますので

その時はご相談ください

相続関係書面だけで時間が過ぎてしまいました・・・

来年からはもう少し頻度を上げていきますので

またよろしくお願いします！

相続登記に必要な書面の考察（相続人のもの）の続きを読む ≫

投稿者: 司法書士ふたば事務所 日時:2009年12月29日 23:57 | コメント (0) | トラックバック (0)

不動産の名義変更含む登記をするには、登録免許税というものがかかります

法務局（登記所）に収める税金です

一般のお客様の感覚で言うと、登記識別情報（権利証）作成に必要な税金、といったところでしょうか

相続による所有権移転登記の場合

評価額に対して４／１０００の税率になります

１０００万円の土地の相続であれば、４万円ですね

現在オンライン申請をすると、登録免許税の１０％で最大５０００円までの割引になりますので

４万円－４０００円で３万６０００円になりますね

当事務所は相続登記はすべてオンライン申請を行っておりますので、ご安心？ください

この不動産の価格を知るために、固定資産の評価証明書が必要なんですね
（法定添付書面ではないのだけれど）

ですので、自分の相続対象の登録免許税は

その評価額に４／１０００を掛けていただければ大体わかります

これは、毎年送られてくる納税通知書に載っている価格でもＯＫ

納税通知書は、ほぼすべての物件が載っていますので、物件の確認にもなります

あくまで登録免許税であって、相続税ではないので、その点はお間違えのないように

ちなみに、この固定資産評価証明書は、役所の固定資産税課、東京都だと都税事務所とかで取れます

東京都２３区内の都税事務所であれば、どこの事務所でも

２３区内の物件の評価証明書が取れますので

その点は便利ですね

もちろん本人確認とかは必要ですけど

相続人の方が取得する場合には、亡くなった方の除籍と相続人だと分かる戸籍をお持ちして（これは必須）、免許証等の本人確認書面があれば完璧でしょう

この時、

「相続人の所有物件の評価証明書あるものすべてください」

と言うといいと思います

自宅の土地、建物とかだけでなく、私道持分等

隠し財産とうことではないですが、相続人が把握してない物件があったりしますからね

そのような漏れがあると、数年後にその物件の存在がわかった場合など

もう一度相続登記しなきゃならなくなりますからね

この点はくれぐれもご注意を！

なお、この評価証明書は、現時点では司法書士の職権（職務上請求書）では取得できず

お客様から委任状をいただいてお取りすることになります

この辺は、一般の方々のやり方といっしょなんです

ということで、評価証明書に関してご説明しました

相続登記に必要な書面の考察（固定資産評価証明書）の続きを読む ≫

投稿者: 司法書士ふたば事務所 日時:2009年11月29日 00:21 | コメント (0) | トラックバック (0)

前回の記事で被相続人の除籍等のお話をしました

今日はそれ以外の書面について

まずは、被相続人の住所を証する書面です

一般的には、（住民票の）除票と呼ばれるものです

人が亡くなると、その人の住民票は出なくなります

代わって、除かれた住民票→除票というものになるのです

平たく言うと、亡くなった人の住民票ということですね
（役所にはこう言えば足りますが）

これは、被相続人の最後の住所を確定するために取得します

相続対象の不動産の全部事項証明書（登記簿謄本）には

もちろん所有者の名前と住所が載っているのですが

謄本上の住所と除票の住所が一緒であれば、同一人物と判断するわけです

登記簿謄本に本籍が載っているわけではないので

戸籍（除籍）だと、同一人物だかわからない、ということになります。

氏名が一緒でも住所の違う同姓同名の他人かもしれないですから

ただ、田舎の方は、本籍地と住所地が全く同じところもあるので

除籍と登記簿上の住所がで同一人物の確認が取れるということで

除票の添付をしなくてもよい、ということになります

なお、氏名が違う（結婚、離婚、養子縁組で変更した等）の場合は

そもそも除籍にその旨が書いてあるはずですので

それで確認ができますね

ちなみに、謄本上の住所と除票の住所が違う場合には

その住所のつながりのある書面（戸籍の附票や原附票）なんかを別途つけたりします

＊原附票とは、改製された前の附票のことです

この戸籍の附票、というものは、耳慣れない書面だと思いますが

これも立派に住所を証する書面なんです

これは、本籍地で取得できるものですが、同じ本籍地の時に住所を転々としている場合には、

その住所がすべて載る、というすぐれもの

住民票をみるとわかりますが、前住所しか載っていないので

前の前の住所とかが登記簿謄本上の住所だと、つながりがつかないことになります

ですので、相続登記の時の被相続人の住所を証する書面は、

戸籍の附票（及び原附票）を用意した方が、無難、ということも言えるかもしれません

なお、住居表示の実施（自治体の変更や合併等）で住所が変更した場合には

その証明書も付けたりもします

やっぱり一つの書面でも結構書くことありますね

他の書面はまた次回にしましょう

相続登記に必要な書面の考察（被相続人の住所を証する書面）の続きを読む ≫

投稿者: 司法書士ふたば事務所 日時:2009年11月 3日 22:52 | コメント (0) | トラックバック (0)

先日の記事で、相続登記の必要書類について

列挙させていただきました

今回はそれらの書面について説明したいと思います

まず、被相続人の除籍、原戸籍謄本

これは出生から死亡まで取得するのですが、なぜか？

それは相続人を確定するためです

人が亡くなると、もちろん相続が発生するのですが

亡くなった人の財産は相続人の共有とみなされるんです

相続人一人だけだと、相続財産の処理ができなくなってしいます

銀行の口座とかがそうですよね

亡くなった人の名義の口座は、その名義人がなくなると凍結されてしまうのです

ふつうに今まで旦那さんの口座から、カードで奥さんがお金を引き落としていたかもしれませんが

それがいきなりできなくなってしまいます

相続人全員の同意書（実印の押印、印鑑証明書付）や遺産分割協議書、または遺言書等がないと

銀行もお金の引き落としに応じてくれないんですね

まあ、私の父親が亡くなった時は、銀行担当者に無理を言って

お金を引き出してもらった記憶がありますが・・・

葬式代が払えないんです！って言って

確かああいうのは先払いですしねえ

この辺はメガバンクとかは融通が利かないかも？？？

ちょっと話が脱線しましたが

遺産分割をするにも、相続人の全員のハンコ（実印・印鑑証明書）が必要です

この時、ハンコを押す相続人が誰かわからないと話になりませんので

戸籍が必要になる訳です

職務上、いろんな相続（もしくは争族？）に出会いますが

兄弟の知らない子供（隠し子）とか、養子とかがいる場合もあります

そうすると、その人たちも相続人になるので、印鑑をもらわなきゃならないんです

こういうのは大変ですよね

こういうことはまれですが、戸籍をきちんそろえなければ、相続人の確定ができないのです

いつ養子にしているか、認知しているかもわかりません

戸籍の中で抜けがあったりして相続人が確定できない可能性が残っていると

役所（法務局）には受け付けてもらえないんですね

たまに戦災で焼失している戸籍がありますが

その時は相続人全員から、

「相続人はうちらしかいないし、もし何かあったら責任はこっちで負うよ」

という内容の上申書を作成したりもします

ちなみに、取得するのは出生からとお書きしてますが

大体被相続人が１０才くらいまでの除籍が集まれば

相続登記ができるとされています

この年齢は、子供が産める（産ませられる？）年齢ということですね

これ以上昔の戸籍を取っても、は相続人が増えないと推定されるでしょうから

以上、被相続人の戸籍関係でしたが

ちょっと長くなってしまいましたので

他の書面はまた次回に

相続登記に必要な書面の考察（戸籍関係）の続きを読む ≫

投稿者: 司法書士ふたば事務所 日時:2009年10月 5日 18:02 | コメント (0) | トラックバック (0)

相続が発生し、登記をしなければならない時

まずお客様が知りたいのは、どんな書類が必要なのか、ということでしょう

ということで表題のとおり、

相続登記に必要な書類を説明したいと思います。

被相続人（亡くなった方のもの）

①除籍、原戸籍謄本（産まれてから亡くなるまですべてのものです）

　　被相続人が生前に本籍をおいたすべての役所で取得

②住民票の除票（本籍の省略をしないもの）

　　被相続人の最後の住所地の役所

③相続対象不動産の固定資産評価証明書

　　役所等の固定資産税課又は都税事務所等

④相続する不動産の権利証又は全部事項証明書（謄本）

　　謄本は法務局（登記所）で取得できますが、権利証ないし⑤の納税通知書等で物件の確認ができれば、インターネットから、当事務所でその場で情報を取得できます

⑤納税通知書

　　毎年送られてきていると思います（物件の確認のためですので、なくても可）

相続人のもの

⑥全員の戸籍謄本（抄本でも可）

⑦全員の印鑑証明書

⑧相続される方の住民票（本籍の省略をしないもの）

　＊⑧は、不動産を相続されない方は不要です

⑨免許証等、本人確認書面

最初に相続のご相談があると、

こういう書面を集めなければなりません

とお客様に伝えます。

少なくとも、①があると、ご相談もスムーズに行きます

③評価証明書ないし⑤納税通知書があると、大体の費用もその場でお伝えすることもできますね

登記で必要な、印鑑証明書以外の書面は

お客様の依頼があれば当方でも取得できますので

不足書面があってもご心配なく！

中には、印鑑証明書以外すべて取得お願いします、というお客様もいらっしゃいます

ただ、報酬（と実費、郵送費等）がかかりますので

お客様の方である程度取得できるものは取得していただき

その不足分を私どもで取得する、という方法でやることが多いです

その方が早いですし、お客様の費用の軽減にもなりますので

もちろん、すべての取得の依頼も喜んでお受けいたします！

一つ一つの書面についてのコメント等は、また次回ということで

相続登記に必要な書面の続きを読む ≫

投稿者: 司法書士ふたば事務所 日時:2009年9月24日 11:58 | コメント (0) | トラックバック (0)

ちょっと間が空いてしまいましたが

限定承認のお話の続きです

この手続き、あまり利用されていないんですが・・・

理由は、ややこしく、時間がかかり、煩雑だから

その例をあげると・・・

まず、限定承認は、相続人全員で行わなければならないこと

一人だけ相続する、ってわけにもいきませんし、一人だけ限定承認というわけにもいきません

相続放棄は一人一人やればいいのとは違いますね

ちなみに、誰かが相続放棄した場合、、その人は相続人とはみなされなくなりますので

その他の人たちで限定承認をすればよいことになります

次に、財産目録を出さなければならないこと

この辺は、裁判所のＨＰにサンプルがありますが

http://www.courts.go.jp/saiban/tetuzuki/syosiki/syosiki_01_14.html

すべて相続財産を調べて、目録を作らなければなりません
（じゃなきゃプラスかマイナスかわからないですから）

戸籍やら、住民票やらをそろえ、上記財産目録を作成し

なんとか限定承認の申述書を出すと、次は

５日以内に、債権者への官報公告、催告をしなければなりません（民法９２７条）

この公告は、２か月以上の期間です

また、不動産がある場合には

その不動産を競売にかけることになります

売ったお金で債権者にお金を返すんですね

この時、相続人は、自宅だけは手放したくない、と思ったときは

その価額を弁済して、競売を止めることができます（民法９３２条）

限定承認のメリットと言えば、ここかもしれません

相続放棄だと、競売されても、指をくわえて見るしかないですね
（その後その競売に参加することはできるでしょうけど）

なんていうか、なんでこんなことまでしなきゃならないの？って感じです

しかも、不動産を競売にて売った場合、譲渡所得税もかかるようですし
（税金関係も難しく、専門家を雇うか、税務署で頑張って聞くことになるでしょう）

ここまで書いて、やっぱり、この制度をやる気力が失せてきますね(￣_￣ i)

こうしてみると、基本、借金が多すぎるのであれば相続放棄すればいいし

多少残りそうであれば単純承認をすればいいのでしょう

限定承認して、たとえば１００万円のプラスになった場合

手続きも煩雑で、日数がかかり、専門家への費用も増え

あまりプラスにならないことがあるかもしれません

限定承認を選ぶ場合は、被相続人と疎遠で、財産の行方が全くわからない時

財産の価値がよくわからないときなど、特殊な場合で

するにしても、よく考えてから行った方がよろしいでしょう

こういう場合も、三か月の相続承認・放棄の熟慮期間を家庭裁判所に伸長してもらい

きちんと財産を調べて承認するか放棄するかを決めたほうがいいかもしれませんが・・・

以上、なんだかうまい話ではあるが、それには裏がありますよ的な

限定承認のお話でした

限定承認のメリット・デメリット　その２の続きを読む ≫

投稿者: 司法書士ふたば事務所 日時:2009年8月26日 22:28 | コメント (0) | トラックバック (0)

前回は、相続放棄手続きについてお話をしました

今回は相続放棄と対をなす法律上の手続きと考えられている

限定承認についてお話したいと思います

実は、この手続き、あまり利用されていないのです・・・

パッと聞いた限り、ものすごく旨そう？なお話なんですが

まず、限定承認とはなんぞや？ということですが

民法９２２条に

（限定承認）
相続人は、相続によって得た財産の限度においてのみ被相続人の債務及び遺贈を弁済すべきことを留保して、相続の承認をすることができる。

とあります。

簡単に言うと、被相続人（亡くなった方）の財産を調査し、

負債の方が多ければ相続しないし

逆に負債（借金）より相続財産の方が多ければ、その分相続させて

という、聞いた限りでは、すばらしい手続きです

こんな方式があるのであれば、どんな相続でも一応限定承認の手続きをしてみた方が

リスク回避となっていいと思われますよね

では、なぜ利用されていないのか？

それは、煩雑な方式・手続きがあるからです！

おそらく、そのことを知ると、ほとんどの方がやるメリットを感じず

すべてを相続する単純承認か（基本、なんにもしないとこうなります）

またはすべてを相続しない相続放棄の手続き（前回までの記事参照）を選ぶことになるんです

多分、この手続きをする方（した方がいい方）というのは、

財産も負債（借金）もかなり多く、

また財産も多岐にわたり

（不動産やら株式やら有価証券やら、経営権やらで、現金以外に換価・計算するが難しい財産が多い等）で調査が難しく

はっきり言って被相続人の財産価値（プラスかマイナスか）わからん！

という人（相続）だと思います

逆に、そういう人にしか向かない気もしますが・・・

それでは、いったいどんな手続きなのか

民法９２３条～９３７条（結構条数多い）に書いてありますが

それは次回にお書きしましょう

限定承認のメリット・デメリット　その１の続きを読む ≫

投稿者: 司法書士ふたば事務所 日時:2009年8月 9日 22:26 | コメント (0) | トラックバック (0)